Booking fee rumah: hangus atau bisa kembali?

Ditayangkan 19 Oktober 2026 · Redaksi Sebelum Beli Rumah · Bacaan 6 menit

Seorang sales di Pontianak mengirim pesan WhatsApp: “Transfer dulu Rp 5 juta, Pak, biar kavlingnya kami tahan. Itu booking fee, nanti dipotong DP.” Pesannya terdengar wajar, tetapi pembeli biasanya menahan satu pertanyaan sebelum menekan tombol kirim.

Kalau KPR ditolak atau pembeli berubah pikiran, uang itu kembali atau hangus? Jawaban untuk booking fee rumah tertulis di kertas yang menyertai uangnya, karena namanya sendiri tidak punya definisi tunggal dalam aturan.

Booking fee rumah, tanda jadi, dan DP: apa bedanya?

Sales sering memakai ketiga istilah ini bergantian, padahal fungsinya berlainan. Undang-undang tidak memberi definisi baku untuk “booking fee”, sehingga pembagian di tabel berikut hanyalah praktik yang lazim di lapangan.

Sebagian developer menyebut booking fee dan tanda jadi untuk uang yang sama. Pembeli cukup memastikan dua hal: uang itu tertulis sebagai bagian dari harga, dan syarat pengembaliannya jelas.

Nama boleh berbeda; isi perjanjiannya yang menentukan.

Kapan booking fee rumah bisa kembali?

Tidak ada pasal tunggal yang menyatakan booking fee wajib kembali atau pasti hangus. Perjanjian mengikat para pihak sesuai asas kebebasan berkontrak dalam Pasal 1338 KUH Perdata, sehingga syarat pengembalian yang tertulis menjadi pegangan utama. Tanpa tulisan itu, pembeli berada di posisi lemah.

Situasi yang lazim membuat uang kembali

• Bank menolak KPR, dan klausul “batal karena KPR ditolak, uang kembali” tertulis di kuitansi atau surat pemesanan.
• Penjual tidak memenuhi yang dijanjikan: unit terjual ke orang lain, sertifikat tidak sesuai, atau spesifikasi dan harga berubah sepihak.
• Penjual belum memenuhi syarat untuk melanjutkan ke tahap perjanjian jual beli, padahal tenggat sudah lewat.

Situasi yang lazim membuat uang hangus

• Pembeli mundur sepihak tanpa alasan yang diatur perjanjian.
• Pembeli melewati tenggat melengkapi berkas atau menandatangani PPJB.
• KPR ditolak karena data yang diberikan pembeli tidak benar.

Pasal 1464 KUH Perdata juga mengatur uang panjar dalam jual beli: pembeli yang mundur kehilangan panjarnya, sedangkan penjual yang mundur mengembalikannya dua kali lipat, kecuali diperjanjikan lain. Apakah booking fee masuk kategori panjar bergantung pada bunyi perjanjiannya, jadi tanyakan ke notaris sebelum menyerahkan uang.

Apa yang harus tertulis di kuitansi booking fee rumah?

Kuitansi adalah satu-satunya bukti kalau terjadi sengketa. Bacalah sebelum membayar, bukan setelah transfer, dan mintalah yang kurang dilengkapi di tempat.

1. Nama perusahaan penerima dan nama penandatangan beserta jabatannya.
2. Rekening tujuan atas nama perusahaan; transfer ke rekening pribadi sales menyulitkan pembuktian.
3. Jumlah dalam angka dan huruf, tanggal, serta cara bayar.
4. Unit yang ditahan: blok dan nomor kavling, luas tanah (LT), tipe, dan harga yang disepakati.
5. Sifat uang, yaitu “booking fee” atau “tanda jadi”, serta apakah dipotong dari DP atau harga.
6. Masa tahan unit dan tenggat berikutnya, misalnya tanggal penandatanganan PPJB.
7. Syarat pengembalian: dalam hal apa uang kembali, dalam berapa hari kerja, dan apakah ada potongan administrasi (tulis angkanya).
8. Tanda tangan kedua pihak, cap perusahaan, dan meterai sesuai aturan.

Yang diperiksa sebelum transfer pertama

Status tanah

Minta salinan sertifikat dan cocokkan dengan data di portal BHUMI ATR/BPN; notaris atau PPAT dapat melakukan pengecekan resmi. SHM adalah hak terkuat tanpa jangka waktu, sedangkan HGB paling lama 30 tahun, bisa diperpanjang 20 tahun dan diperbarui 30 tahun menurut PP 18/2021 Pasal 37. Keduanya dapat dijaminkan ke bank lewat Hak Tanggungan. Panduan cek sertifikat lebih rinci ada di artikel legalitas perumahan SHM di Pontianak.

Sebagai contoh keterangan yang bisa dicocokkan: MPR Botanical di Siantan Hulu, Pontianak Utara, memasarkan rumah Type 50 (tanah 150 m²) dan Type 70 (tanah 200 m²) bersertifikat SHM dalam kawasan bergerbang. Keterangan seperti ini, di proyek mana pun, tetap perlu dicocokkan dengan sertifikat dan data BPN; fakta proyek tersebut ada di halaman fakta.

Dalam pantauan kami atas 11 listing rumah dijual di Pontianak Utara pada 2 September 2026 (lihat peta perumahan Pontianak Utara), tak satu pun mencantumkan legalitas. Itu data pantauan kami, bukan data resmi pasar, tetapi cukup untuk mengingatkan bahwa pertanyaan soal sertifikat harus datang dari pembeli.

Izin dan tahap pembangunan

Untuk rumah baru, tanyakan PBG, izin yang menggantikan IMB sejak PP 16/2021, dan SLF bila bangunannya telah selesai; statusnya bisa ditelusuri lewat SIMBG. IMB hanya muncul pada rumah bekas sebagai izin lama, dan pembeli rumah bekas tetap perlu menanyakan PBG-nya.

Permen PUPR 11/2019 tentang perjanjian pendahuluan jual beli rumah mengatur bahwa PPJB baru dapat ditandatangani setelah beberapa syarat terpenuhi, di antaranya kepastian status tanah, PBG, ketersediaan prasarana, dan tingkat keterbangunan minimal; periksa teks aslinya di peraturan.go.id. Pada proyek jual-lalu-bangun, gambar pemasaran hanyalah render, jadi booking fee kerap dibayar saat bangunan belum berdiri. Kunjungi lokasi dan tanyakan tahap pembangunan terkini.

Rekam jejak penjual

Minta contoh draf PPJB dan surat pemesanan sebelum membayar. Cara menilai penjual dari rekam jejak, unit contoh, dan kunjungan lokasi dibahas di panduan memilih developer perumahan Pontianak Utara.

Setelah booking fee, apa lanjutannya?

Urutan yang lazim: booking fee, pengajuan KPR, persetujuan bank, pelunasan DP, PPJB, akad KPR beserta APHT (Akta Pemberian Hak Tanggungan), lalu balik nama. BPHTB, pajak daerah yang dibayar pembeli, terutang saat PPJB ditandatangani.

Rumusnya 5% × (harga transaksi − NPOPTKP). NPOPTKP Kota Pontianak Rp 80 juta untuk perolehan rumah pertama di Pontianak, menurut Perda Kota Pontianak 10/2023 Pasal 12–13. Notaris baru boleh menandatangani akta setelah BPHTB lunas.

Hitungan pengandaian berikut memperlihatkan bagaimana tanda jadi mengurangi DP; angkanya contoh anggaran, bukan harga unit tertentu.

Bank umumnya meminta total cicilan, termasuk cicilan lain, sekitar 30–40% penghasilan; kebijakannya berbeda tiap bank dan persetujuan tidak pernah pasti. Coba kalkulator simulasi KPR Pontianak dengan asumsi bunga 8–9% per tahun (anuitas), dan tanyakan ke bank kapan masa bunga tetap berakhir karena bunga bisa naik sesudahnya.

Biaya lain berdiri sendiri. Honorarium PPAT untuk akta jual beli paling banyak 1% dari harga transaksi (PP 24/2016 Pasal 32), sedangkan biaya notaris lain berbeda tiap kantor, jadi minta rincian tertulis sebelum akad. Rincian provisi, administrasi, appraisal, dan asuransi ditanyakan ke bank. Pembeli rumah pertama bisa menyusun anggaran utuh lewat panduan rumah pertama keluarga muda Pontianak.

Kalau penjual menolak mengembalikan

Mulailah dengan jalur tertulis dan tenang. Langkahnya:

1. Kirim permintaan pengembalian tertulis beserta salinan kuitansi, surat penolakan KPR atau bukti janji yang dilanggar, lalu simpan tanda terimanya.
2. Bila tidak ditanggapi, kirim somasi dengan tenggat wajar; notaris atau advokat dapat membantu menyusunnya.
3. Bila tetap buntu, ajukan pengaduan ke lembaga penyelesaian sengketa konsumen (BPSK) atau gugatan ke pengadilan negeri. Tanyakan prosedur dan biayanya lebih dulu.

Pertanyaan tentang isi kuitansi dari penjual mana pun boleh dikirim lewat form konsultasi kami, sebagai bahan pembanding sebelum Anda membayar.